การสร้างบ้านหรือปรับปรุงบ้านบนที่ดินของตนเองต้องปฏิบัติตามกฎหมายและระเบียบที่กำหนดในกฎกระทรวงมหาดไทย ฉบับที่ 55 แห่งพระราชบัญญัติควบคุมอาคารที่ประกาศใช้ในปี พ.ศ. 2543 เจ้าของบ้านต้องศึกษากฎหมายปราศรัยอย่างรอบคอบเพื่อหลีกเลี่ยงการสร้างบ้านที่ผิดกฎหมายและได้รับบทลงโทษเมื่อสร้างหรือต่อเติมอาคาร กำหนดให้มีระยะห่าง ระยะร่น บ้านเดี่ยว ที่ชัดเจนและพื้นที่ว่าง
ลักษณะอาคารและพื้นที่เป็นอย่างไร
ระยะถอยคือระยะทางที่วัดจากตำแหน่งบนทางสาธารณะถึงแนวอาคาร ซึ่งรวมถึงการวัดทั้งจากพื้นที่ถนนและกลางถนนสำหรับบ้านเดี่ยว อาคารพาณิชย์ และอาคารสำนักงาน จะแตกต่างกันไปตามประเภทของอาคารและขนาดของถนน ระยะร่นจะต้องเป็นพื้นที่ว่างจากถนนถึงอาคารโดยไม่คำนึงถึงแนวที่ดินที่จะสร้างอาคาร
ส่วนที่เว้นว่าง คือ ระยะห่างที่วัดจากแนวเขตที่ดินจนถึงแนวอาคารทั้งด้านหน้า ด้านหลัง และด้านข้าง ซึ่งกฎหมายได้กำหนดที่เว้นว่างไว้ทั้งอาคารเดี่ยวและอาคารชุดที่เรียงติดกัน ดังนั้น ที่เว้นว่างกับระยะร่นบ้านจึงมีความแตกต่างกัน โดยมีรายละเอียดตามกฎกระทรวงฯ ที่สรุปเฉพาะหัวข้อที่จำเป็นต้องทราบ
ข้อแตกต่างที่สำคัญระหว่างพื้นที่ว่างสำหรับอาคารเดี่ยวและอาคารชุดที่อยู่ติดกันคือระยะทางขั้นต่ำจากแนวเขตที่ดินถึงตัวอาคาร สำหรับอาคารเดี่ยวระยะห่างจากแนวเขตที่ดินถึงตัวอาคารอย่างน้อยสองเมตร สำหรับอาคารชุดติดกันระยะห่างจากแนวเขตที่ดินถึงตัวอาคารอย่างน้อยสามเมตร นอกจากนี้ สำหรับอาคารเดี่ยว ระยะห่างขั้นต่ำระหว่างอาคารที่อยู่ติดกันต้องมีอย่างน้อย 3 เมตร สำหรับคอนโดห้องติดกัน ระยะนี้ต้องมีอย่างน้อย 5 เมตร สุดท้าย ในทั้งสองกรณีต้องมีอย่างต่ำอย่างใดอย่างหนึ่ง
ข้อกฎหมายควรรู้ก่อนสร้างบ้านใหม่บนที่ดินของตัวเอง
- หากใครจะสร้างบ้านเรามาดูกันก่อนว่าต้องทำตามข้อกำหนดอะไรบ้างเพื่อไม่ให้เกิดปัญหา
- สำหรับบ้านพักอาศัยต้องมีพื้นที่กลางแจ้งไม่น้อยกว่า 30% ของพื้นที่พื้นกว้างที่สุด
- ในกรณีพื้นที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย ชั้นที่กว้างที่สุดจะต้องใช้พื้นที่ไม่น้อยกว่า 10% ของพื้นที่ทั้งหมด
- ถ้าอาคารสูงไม่เกินสามชั้นและไม่ได้อยู่ติดถนนสาธารณะต้องมีที่ว่างด้านหน้าอย่างน้อยหกเมตร
- ถ้าอาคารสูงเกินสามชั้นและไม่ได้อยู่ติดถนนสาธารณะ ต้องมีพื้นที่ว่างด้านหน้าอาคารอย่างน้อยสิบสองเมตร และพื้นที่ว่างด้านหลังอาคารอย่างน้อยสามเมตร
- ทุก ๆ 10 คูหาหรือความยาว 40 เมตร ต้องมีที่เว้นว่างอย่างน้อย 4 เมตร และเป็นช่องตลอดความลึกของที่ดิน
กรณีบ้านแถวที่ใช้อยู่อาศัย (ข้อ 36)
ห้องแถวต้องมีที่ว่างด้านหน้าอาคารอย่างน้อย 3 เมตร และด้านหลังอาคารอย่างน้อย 2 เมตร ทุก 10 คูหา หรือ 40 เมตร ต้องมีพื้นที่ว่างอย่างน้อย 4 เมตร และมีหลุมตามความลึกของที่ดิน
กรณีบ้านแฝด (ข้อ 37)
ต้องมีพื้นที่ว่างด้านหน้าอาคารอย่างน้อย 3 เมตร และพื้นที่ว่างด้านหลังและด้านข้างอาคารอย่างน้อย 2 เมตร
ระยะร่นและที่เว้นว่างของอาคาร
ข้อกำหนดเกี่ยวกับระยะร่น (หมวดที่ 4)
ลักษณะอาคาร ความกว้างถนน ระยะร่น
สูงไม่เกิน 2 ชั้น หรือ 8 เมตร น้อยกว่า 6 เมตร จากจุดกึ่งกลางถนนอย่างน้อย 3 เมตร
สูงเกิน 2 ชั้น หรือ 8 เมตร น้อยกว่า 10 เมตร จากจุดกึ่งกลางถนนอย่างน้อย 6 เมตร
สูงเกิน 2 ชั้น หรือ 8 เมตร 10-20 เมตร จากเขตถนนอย่างน้อย 1 ใน 10 ของความกว้างถนน
สูงเกิน 2 ชั้น หรือ 8 เมตร เกิน 20 เมตร จากเขตถนนอย่างน้อย 2 เมตร
กรณีอาคารสูงไม่เกิน 2 ชั้นหรือ 8 เมตร (ข้อ 41 วรรค 1)
- ถ้าถนนกว้างน้อยกว่าหกเมตรต้องมีระยะห่างจากกึ่งกลางถนนอย่างน้อยสามเมตร
- กรณีอาคารสูงเกิน 2 ชั้นหรือ 8 เมตร หรือเป็นอาคารชุด (ข้อ 41 วรรค 2)
- ถ้าถนนกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ต้องมีระยะห่างจากศูนย์กลางถนนอย่างน้อย 6 เมตร
- ถ้าถนนกว้างตั้งแต่ 10-20 เมตร ต้องมีความกว้างอย่างน้อยหนึ่งในสิบของความกว้างของถนน
- ถ้าถนนกว้างเกิน 20 เมตร ต้องมีระยะห่างจากถนนอย่างน้อย 2 เมตร
กรณีอาคารอยู่ใกล้แหล่งน้ำสาธารณะ (ข้อ 42)
- หากแหล่งน้ำกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ต้องมีระยะร่นจากเขตแหล่งน้ำไม่น้อยกว่า 3 เมตร
- หากแหล่งน้ำกว้างตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป ต้องมีระยะร่นจากเขตแหล่งน้ำไม่น้อยกว่า 6 เมตร
- หากเป็นแหล่งน้ำขนาดใหญ่ เช่น บึง ทะเลสาบ หรือทะเล ต้องมีระยะร่นจากเขตแหล่งน้ำไม่น้อยกว่า 12 เมตร
กรณีการสร้างรั้ว (ข้อ 47)
รั้วหรือกำแพงที่สร้างชิดถนนและสูงน้อยกว่า 3 เมตร วัดจากระดับทางเท้าหรือถนนก็สร้างได้
ทำไมการวางผังตึกแถวต้องมีระยะร่นและที่เว้นว่าง
- เพื่อความปลอดภัยด้านอัคคีภัย
กฎหมายการย่ออาคารมีความสำคัญมากในกรณีเกิดไฟไหม้ เนื่องจากทำให้รถดับเพลิงสามารถปฏิบัติหน้าที่ได้สะดวกยิ่งขึ้นเนื่องจากระยะห่างจากถนนสั้นลง ความทรุดโทรมของอาคารและพื้นที่โดยรอบทำให้เจ้าหน้าที่ดับเพลิงสามารถดับไฟได้จากทุกด้าน ลดโอกาสที่ไฟจะลุกลามไปยังอาคารข้างเคียง โดยเฉพาะการวางผังอาคารพาณิชย์ที่อยู่ติดกัน สิ่งสำคัญคือต้องคำนึงถึงเรื่องของความปลอดภัย
- เพื่อสุขอนามัยของผู้อยู่อาศัย
ผังอาคารพาณิชย์แต่ละหลังออกแบบให้มีระยะห่างกัน ช่วยป้องกันสิ่งรบกวนระหว่างผู้ใช้งาน เช่น เสียง แสง กลิ่น และความเป็นส่วนตัว นอกจากนี้ยังทำให้สัตว์รบกวนเดินทางระหว่างอาคารได้ยากขึ้นและการมีช่องว่างระหว่างอาคารยังช่วยทำให้อากาศถ่ายเทกว่าการสร้างอาคารโดยไม่คำนึงถึงที่เว้นว่าง
- เพื่อการก่อสร้างและซ่อมแซมอาคาร
เมื่อรูปแบบ ระยะร่น และพื้นที่ของอาคารพาณิชย์เพียงพอ การก่อสร้าง ซ่อมแซม หรือต่อเติมอาคารเดิมก็สามารถทำได้ง่ายขึ้น ได้แก่การติดตั้งนั่งร้าน ท่อระบายน้ำ ฉาบปูน หรือทาสีบ้าน เพื่อให้สิ่งก่อสร้างคงอยู่ในเขตที่ดินของตนเองโดยไม่รบกวนหรือรุกล้ำที่ดินข้างเคียง
ข้อควรระวังก่อนทำสัญญาก่อสร้าง
มาดูข้อควรรู้และข้อควรปฏิบัติก่อนเซ็นสัญญาก่อสร้าง พร้อมตัวอย่างสัญญาจากสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้านทั้งหมดนี้เป็นกฎหมายเกี่ยวกับอาคารและพื้นที่ที่สั้นลง สิ่งที่ไม่ควรละเลย มิฉะนั้น บ้านหรืออาคารที่สร้างหรือต่อเติมจะผิดกฎหมาย เจ้าของจะถูกปรับและบ้านหรืออาคารจะถูกรื้อถอน ดังนั้นจึงเป็นการดีกว่าที่จะตรวจสอบให้แน่ใจว่าถูกต้องตามกฎหมายตั้งแต่เริ่มต้น
